[스크랩] 학개론2 - `9. 부동산정책`부터
녹색칠되어있는부분은 2005년15회추가시험
노란칠되어있는 부분은 2004년 15회 시험기출
연두색은 모두 출제
9. 부동산정책
(1) 부동산문제 (=토지문제+주택문제)
부동산문제의 악화성향, 부동산의 비가역성, 문제의 지속성, 복합성, 해결수단의 다양성
* 토지문제 ; 토지부족(물리적특성/부증성), 지가고- 투기발생,사회불평등,주택문제,기업경영악화,토지소유편중,공공용지확보곤란,토지의비효율적이용
* 주택문제 ; 양적주택문제(필요주택>실제주택), 질적주택문제- 저소득층의 낮은주거수준
cf, 슈바베지수 - 높을수록 주거비 부담이 크다, 주거비÷가계총지출
(2) 부동산정책
"정부의 공적인 노력, 공공의 이익추구, 사적주체의 이익을 배척하지 않는다"
주택법상 주택종합계획, 투기과열지구, 토지거래허가지역, 주택신고지역
* 부동산시장의 실패요인 ; 외부효과(부동성), 공공재 부족, 독과점, 규모의 경제, 정보의 비대칭성
* 정부개입 ; 경제적측면 - 효율적자원배분, 정치적기능의 측면 - 소득재분배(형평성과 효율성 추구)
"시장실패란 어떤요인에 의해 시장기구가 적당한 자원분배를 자율적으로 하지 못하는 것" - 최적분배 해결못하는 것Ⅹ
* 정부실패 ; 정부개입후 더 비효율적 자원배분
* 정부의 부동산시장 개입
경제 : 부(-)의 외부효과, 정(+)의 외부효과
정치 ( 소득균등분배 ) : 토지정책 - 이용규제(국토의 효율적이용), 지역지구제(신규공급Ⅹ,경쟁시장이 존재하는한 가격회복), 토지공개념, 개발이익환수제도(초과매수방식/상쇄방식/직접부과/토지국유화), 부동산실명제, 직접적개입(토지구획정리/공영개발사업/공공임대/토지은행/초과매수/개발권양도제)
주택정책 - 충분한주택의 확보 (질적-쾌적/안전/불량주택/소득배분의 문제), 주택공급의 원칙(적량성/적시성/적법성/간소성)
* 외부효과 ; 시장의 실패
정(+)의 외부효과(외부경제, 수요측면) - 수요증가: 공급곡선변화없고, 수요곡선만 상향이동, 사적비용>사회적비용, 과소생산→정부가보조→수요↑, 주택가치 상승, PIMFY현상
부(-)의 외부효과(외부비경제) - 공급감소: 의도하지않은 손해를 입히고 이에 대가를 지불하지 않는 경우, 주변공간과의 부조화, 사적이익>사회적이익 → 과대생산→임대료상승↑, 균형량감소, 주택가치 하락, NIMBY현상, 바나나현상 - 정부의 토지이용규제 필요, 중과정책 필요
* 지역지구제 ; 재산권보호 및 편익 분배조정
어울리지 않는 토지를 이용규제하여 부(-)의 외부효과 제거 - 개발과 보전의 적절한조화, 토지이용의 효율성, 집적이익의 증대, 공공서비스를위한 토지의 원활한공급, 도시내 지가조절, 토지의 합리적이용, 형평성을 잃는다.
단기 - 수요↑, 가격↑, 임대료↑ : 단기적 주택가치↑
ex, 공장철거→쾌적성↑→기존소유자 초과이윤발생→수요↑증가분독점
장기 - 가격↑, 공급자의 초과이윤발생 공급 (비용증가-가격↑, 비용불변-공급↑ ) 신규공급↑, 가격↓
* 토지공개념 ; 공공복리, 양호한 환경확보, 균형발전
* 개발이익환수제도 ; 초과매수방식/직접부과방식(부담금,조세)/토지의국유화/개발이익상쇄후보상 ☞ 부의 재분배
* 임대주택정책
최고임대료 규제정책은 저소득층 보호, 간접적 개입 ≒아파트분양가규제,≒원가연동제
* 임대료규제 (가격규제정책) ; 균형가격>규제임대료 (임차인:초과수요,주택난,주거이전Ⅹ, 임대인:기존주택 용도전환,질적저하, 정부:소득세,암시장형성) → 장기적으로 임대주택 공급감소 (균형임대료>최고임대료) "임대료규제정책은 이중가격을 형성할 수 있다"
"임대주택의 공급감소→주택부족→주택질↓→이주기피→저소득측주택난" : 장기적공급감소, 장기적으로는 결국 임대인 혜택
* 임대료보조 ; 저소득가구에 보조금공급 "저소득층 실질소득향상효과→수요↑→공급↑→불량↑→하향여과 (가격↓)" : 단기적으로는 임대인 혜택이나 장기적으로는 임차인 혜택
* 공공주택정책 ; "저소득가구에 주택공급→임대료↓→공급↓→공공임대주택 세입자혜택" : 장기적으로 임대료는 원래 수준으로 복귀
* 분양가 규제 / 분양가 자율화
분양가 규제 → 정부적극개입 (분양가상한가규제, 원가연동제, 채권입찰제) : 투기수요유발→공급감소→분양가자율화→가격상승
* 선분양제도 / 후분양제도
선분양제→건설자금이자 소비자 부담
* 보유세 ; 효과
(2) 조세정책 ; 형평성, 주거안정
부동산조세의 기능 - 부동산자원배분, 소득재분배, 지가안정, 주택문제해결에 기여
* 부동산조세의 전가와 귀착 "탄력성이 작은쪽이 부담"
비탄력→시장주도력이Ⅹ
상대적으로 비탄력적인 당사자에게 조세부담 (ex, 공급탄력→공급자부담↓,수요자부담↑)
수요가 완전비탄력이면 소비자가 전부 부담, 공급이 완전비탄력적이면 공급자(임대인)가 전부 부담 ☞ 저소득자(임대주택수요자)가 상대적으로 조세부담이 커진다.
공공임대주택의 확대는 재산세가 임차인에게 전가되는 것을 완화시킨다
* 주택에 대한 조세부과와 영향 "비탄력이 부담"
신규주택은 공급이 비탄력적이므로 상대적으로 세금이 많다.
☞ 중고주택은 수요자, 신규주택은 공급자에게 조세 귀착분이 많다.
10. 소유활동
(1) 지대이론
* 지대(유량개념)와 지가(저량개념) ; cf, 지가구배현상: 대도시지가>소도시지가
유량개념 - 임대료수입,신규주택공급량,주택거래량, 주택재고량Ⅹ
* 지대이론
리카아도 - 차액지대설(비옥도: 최열등지/한계지지대발생 설명Ⅹ), 튀넨 - 입지교차지대설(고립국: 수송비절약=지대, 입지지대/도시지대), 마르크스 - 절대지대설(사용료지불: 생산력과는상관없이 지대는강제적지불), 전용수입과 경제지대(토지의공급비탄력으로얻는수익), 도시지대(교통비차이,튀넨의 입지지대/도시지대 - 입찰지대곡선-초과이윤이 0이되는지대-상업용토지이용이 도심부근에서 나타남은 토지면적당 생산성↑, 한계수송비↑기 때문)
(2) 부동산이용
* 토지이용 ; 집약적인 토지이용 -자본의 대체성이 클수록↑ (도시적토지이용/인구증가/규모의경제/경영효율의증대/지가상승), 조방적토지이용 -집약도↓, 자본의대체성↓
* 최유효이용 ; "최선,최고의 선택기준"
판단기준 - 경제적측면(최고의수익),법률적측면(합법/합리),기술적측면(물리적결합),객관성의확보(최선○, 최고Ⅹ)
필요성 - 인간과 토지의 관계악화방지,토지의사회성/공공성, 능률적 토지정책, 이용주체의 이윤극대화
* 집약도의한계 ; cf, 집약도=노동/자본÷면적
집약적한계 - 수익의 극대화점, 최유효이용상태, 입지잉여100%, 한계수익=한계비용
조방적한계 - 총수익=총비용, 겨우생산비를 감당하는 수익, 입지잉여0%, 손익분기점
* 입지잉여 ; 집약도가 같더라도 입지조건이 양호한 경우에 발생하는 특별한 이익
입지잉여>0 : 입지조건양호, 크면클수록 지대↑, 입지잉여=0 : 한계입지
* 한계지 "택지이용의 최원방권", 직주분리와 관계
택지의 끝을 의미하는 것이지 시작을 의미하는 것이Ⅹ, 농지의가격과 무관, 단절지가현상, 외곽으로 연장, 한계지의 가격은 택지가를 참고
* 직주분리 / 직주접근
직주분리 ; 환경악화, 지가고, 도심의재개발, 공적규제, 교통의발달, 공동화, 침상도시화, 도심고동
직주접근 ; 도심환경개선, 교통체증심화, 도심지가의 상대적하락
* 도시스프롤 현상 ; sprawl 개구리뜀뛰기 ; 도시확대로 농경지, 산림지잠식 - 도시가 무계획적/불규칙적/무질서하게/외면적으로 확산 ☞ 후진국현상, 토지이용계획, 개발계획의 미흡으로 발생, 反최유효활동
* 도시구조론
동심원이론(→중점근고통) →외곽, 미국시카고사례-거주지분화현상,야간공동화,5개지대로분화,구별
선형이론 ; "도시는 점점 확장된다" ; 단핵이론,주거지역보다 상업지역에 적합, 교통망을 따라 동질적으로 확장
다핵심이론 ; "대도시에 같은 업종이 모인다" ; 도시는 성장하면 핵심의 수가 증가하고, 그 복수의 핵심주변에서 발달
다차원이론 ; 종합적파악
유상도시이론 ; "도시는 간선도로를 따라 발달한다"
* 비율임대차
(3) 부동산관리 ; 도시화/고층화/부재소유자 요구
* 분류 ; 기술적관리(협의의관리)-유지관리-위생관리/설비관리/보안관리/보전관리/시설관리(소극적관리), 경제적관리-수지관리/인력관리, 법률적관리-계약관리
* 3방식 ; 자가관리(자치관리,직접관리)-소규모에적합,전통적관리방식-종합적관리,통제력강함,전문성Ⅹ,인건비↑
위탁관리-현대적의미의관리방식-관리의합리화,관리비용저렴(대형건물),타성화방지,보안이곤란,애호심Ⅹ
혼합관리-절충형, 제일 좋은 관리법Ⅹ, 신탁관리-관리비용+신탁보수
* 건물의 내용연수 ; 물리적내용연수/기능적내용연수(외관,디자인)/경제적내용연수(인근환경)/행정적내용연수
건물의연령현상 ; 전신안노폐 ; 전개발단계→신축단계→안정단계(경제적유용성/존속기간이장기/개조수선등자본적지출요구)→노후단계→폐물단계
11. 부동산거래활동
(1) 권리분석 ; 신속Ⅹ
"권리관계의 진실성 확보" → 하자조사확인○, 하자제거Ⅹ
* 성격 ; 객관적권리관계 취급, 비권력적행위, 사후적사실확인행위, 과학성과 기술성, 사회성과 공공성
* 원칙 ; 능률성의원칙, 안전성의원칙(하자전제/완전심증/범위확대/차단/유동성대비), 증거주의원칙,탐문주의원칙
* 분류
권리관계 ; 협의의권리분석(등기법에의한권리관계)/광의의권리분석(부동산의법률적가치)/최광의의권리분석(사실관계+등기능력없는권리관계)
시점 ; 현황권리분석(현재의권리분석-과거무시Ⅹ,정확성Ⅹ)/소급권리분석(권리분석의안정성확보-시간,비용소요)
* 권리보증제도
형식적심사주의 보완 ; 권원요약서, 권원증서, 권원보험(부동산거래사고발생손실보장보험)
실질적심사주의 보완 ; 토렌스제도(권원등기제도,법원이책임)
(2) 부동산신탁
"수익자의 자격제한은 없다, 발생이익을 수탁자나 위탁자인 수익자에게 교부한다" - 신탁법에 기초
* 성격 ; 형식적소유권이전, 재산의 독립성, 물상대위성, 실적배당산출주의 - 부동산이용/개발/처분 목적, 실사용자 등기부에표시, 수탁자는 계약상 권한과 책임을 진다
* 분류 ; 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 개발신탁
* 부동산개발방식 → 사업수탁방식(소유권보전)/등기교환방식(전부양도,부분양도)/신차지방식(빌린땅사용법-종료시토지소유권반환,건물은 유상양도)/건설협력금차입방식(소유권보전)
* 장단점
제도상의 이점 - 부동산소유자의 이점, 수탁자(신탁회사-행위능력要)의이점, 사회적측면의 이점, 정부측면의 이점, 유동성확보, 상속시 세금유리, 안정성도모, 국토이용도증진, 합리적 임대차교섭 가능
부동산신탁의 한계 - 수익을 목적(공공성Ⅹ), 사업선정제한, 공익의실현과 결합곤란, 토지소유자의 의견 완전배제 곤란
(3) 입지선정활동
용지선정 - 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지 발견
용도결정 - 주어진 부동산의 적정한 용도를 결정
* 입지선정 ; 용도의다양성(최적의 용도), 개별성(알맞은 용도와 특성), 비가역성, 사회/경제/행정적위치의 가변성(기업환경, 기업조직구조변화)
입지조건 ; 주거지(쾌적성/접근성/편리성), 상업지(수익성), 공업지(생산성), 농업지(생산성) - 적합의원칙, 최유효이용의 원칙
* 입지경쟁 ; 입지조건 양호→입지잉여○→입지경쟁 - 용도의다양성
* 한계주거비용 ; 도시외곽으로 갈수록 주거비↓
한계교통비용 ; 도시외곽으로 갈수록 교통비↑
소득↑ - 외곽으로 이동, 교통비↓ - 도심으로 이동, 교통수단↑ - 외곽으로 이동
☞ 최적주거지 ; 한계주거비용=한계교통비용, 총비용극소점
* 상권 ; 고객이 존재하는 지역, 배후지, 시장지역, 유동적, 지역이넓을수록/인구밀도가 높을수록/소비수준이 높을수록 좋다
공간균배의 원리 - 시장이 넓고, 수요탄력성이 크면 분산입지
* 공업지 ; 목표시장의 결정→지역결정→지점결정
* 시장지향형 입지 ; 원료<제품의크기, 집적지향형 ; 기술연관성↑, 원료지향형(원료수송비과다/중량감소산업), 노동지향형
(4) 상권에 관한 이론
* 크리스탈러의 중심지이론 ; (중심지의수)고차중심지<저차중심지(운송비중심)
재화의도달거리와 최소요구치와의관계 : 단일중심지-원형, 다수의중심지-정육각형
"중심지가 정육각형으로 형성될 때 경쟁↓ 서비스↑ ,이상적인 상권형성"
☞ 고차중심지로 갈수록 중심지의수는 피라미드를 이룬다, 고차중심지는 고급, 저차중심지는 저급상품취급, 중심지간거리는 고차중심지는 멀고 저차중심지는 가깝다, 고차중심지의 수가 적고 저차중심지 수가 많다, 배후지의 크기는 고차중심지가 넓다.
* 레일리의 소매인력법칙 ; 상거래의 흡인력
두 도시간의 상권의 경계가 작은 중심지에 가까이 위치한다
"두 도시의 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다."
☞ 상권의 경계는 중심지가 작은쪽 가까이에 위치한다, 영향력은 분기점으로부터 거리에 반비례
* 허프의 확률모델(소비지역이론) ; 매장을 찾아갈 확률
쇼핑패턴을 결정하는 소비자의 구매행동이 요인 - 유인력은 매장의 규모에 비례. 거리의 제곱에 반비례
" 중심지 크기가 같은 경우 소비자는 가까운 곳에서 상품을 선택하는 경향"
☞ 매장의 면적이 넓거나 쇼핑의 편의가 있으면 유인력↑
* 매장용부동산의 부지선정 과정 : 기존부지의 분석→도시분석→근린분석→대상근린지역의 선정→대상부지의 선정
(5) 공업지선정
* 베버의 최소비용이론 ; 집적력과 수송비비교, 최소수송비가 드는 지점에 결정
최저임금, 집적경제, "최적입지 - 노동비, 운송비 최소 지점", 중량감소산업, 원료지향, 시장지향, 수송지향
원료지수=국지원료무게÷제품무게, 원료지수>1 - 원료지향, 원료지수<1 - 시장지향
☞ 전제 : 소비자는 중심지에 집중되어있고, 회사는 무한한 시장에의 접근이 가능한 완전시장의 상태
* 뢰쉬의 최대수요이론 ; 수요를 최대로 하는 지점이 공장의 최적입지
최적입지→시장확대 가능성이가장 풍부한 지점
수요원추형수요곡선에서 밑바닥은 시장범위, 용적은 총수요량 ☞ 높아지는 가격을 소비자가 부담
(6) 농업지 및 임업지 조건
* 튀렌의 고립국이론
* 입지계수와 경제기반분석 ; 당해 수출기반산업등을 알기위한 매수, 경제기반승수를 통해 고용인구 변화 예측
12. 부동산중개
중개의3요소 ; 중개업자, 중개의뢰인, 중개대상물
중개업의3요소 ; 수수료, 중개대상물, 중개행위(민사중개/참여중개/일방중개)
* 중개 위임계약의 종류 ; 일반중개위임제(공개중개위임제), 독점중개위임제, 공동중개위임제, 순가중개위임제
* 원리 및 과정 ; AIDA원리, 중개위임→마케팅(Selling point)→클로징(매매계약체결~대금결제, 소유권이전)
* 에스크로우(Escrow)제도 ; 사고미연에 방지, 이행대행업
이행행위를 대행하는 부동산활동, 중립적인 제3자의 위치, 동시이행의 효과 - 거래비용 줄이는 효과, 서면화된 지시만 따름, 중개공개, 쌍방대리적 이행, 부담제거, 하자제거, 공평의 원칙, 양자의 서명필요
☞ 일방적 취소 불가능, 안전함 보장, 상대적으로 매수인보호, 부동산거래질서 확립, 세원누수 방지, 위험방지Ⅹ
* 부동산컨설팅 ; 단순대리인Ⅹ
부동산 소유의식→(전환)→부동산 이용의식
상담과정은 조력하는 순차적방법, 문서화 바람직하다, 이익/법률/윤리적측면 고려
☞ 컨설턴트의 전문적상담, 특정프로젝트/특정대상부동산/특정인에 의미(특정인에게 최선의 이익을 제공) → 가치추계활동, 법률서비스와 유사
* 부동산경영 ; 관리적/인간적/기술적기능, 스킬믹스(Skill mix)
부동산상품의 특징- 고가품, 내구재, 금융부채를 필요, 거래비용이나 시간이 많이 소모, 진열불가능, 면적과 부피가 크다
* 부동산마케팅
"판매보다 넓은 의미로, 소비자의 욕구충족(소비자중심의 시장)하는 마케팅상품(부동산서비스, MBS)제공 개념"
소비자의 욕구파악(마케팅환경 고려) - 소비자중심의 시장
☞ "공급자주도시장에서 수요자주도시장으로 변화되고 있다"
마케팅전략의 3차원 ; 시장점유마케팅(공급자입장)-SPT, 4P, 고객점유마케팅(수요자입장)-AIDA, 마케팅효과 극대화, 관계마케팅-기업Brand
* 부동산광고 ; 마케팅활동의 한 수단
지역적제한성, 내용의 개별성, 시간의 제한성, 광고의 양면성
☞ 안내광고/전시광고/DM(불특정다수Ⅹ)/노벨티/ TV/라디오/교통광고/출판물광고/AD mix(다양한 매체의 활용) - 경기와 광고회수는 반비례
* 부동산보험
권리보험(권원보험) - 종료시점Ⅹ, 증권발급시 1번만 보험료지급, 보험기간은 미래에도 계속
"보험계약이전의 소유권하자에 대한 손실보상" - 보험자는 미래 손실예방을 전제
부동산권원보험 ; 위험을 제거하여 손해를 방지하는데 목적, 과거에 발생한 권리의 하자로 인한 사고보호, 1회의 보험료납부, 해약불가능
13. 감정평가이론
감정평가에 관한 규칙 - 가격시점, 감정평가업자의 평가, 집합건물 中 구분소유권 - 거래사례비교법